¿Por qué los alquileres en Nueva York son tan altos? Es complicado

Jun 23, 2023

Se están construyendo nuevos edificios residenciales a lo largo del paseo marítimo de Astoria, el 25 de julio de 2023.

Ben Fractenberg/LA CIUDAD

La población de la ciudad de Nueva York sigue estando muy por debajo de su nivel prepandémico. Su recuperación económica ha sido más débil que la del resto del país. Sin embargo, los alquileres en Manhattan y Brooklyn continúan estableciendo récords incluso cuando los precios de los alquileres en otras partes del país se estabilizan o incluso disminuyen.

Cuando llegó la pandemia, el nuevo alquiler promedio de un apartamento en Manhattan había alcanzado los $4,385, según el Informe mensual Elliman, que es el punto de referencia para los alquileres en Manhattan y Brooklyn. Aproximadamente un año después, tras un éxodo de personas de la ciudad, el promedio había disminuido poco más del 15% a 3.650 dólares.

Desde entonces, los precios de los nuevos arrendamientos han subido cada vez más. En junio, el nuevo contrato de arrendamiento promedio fue de $5,470 mensuales, un sorprendente 30% más que en febrero de 2020.

La historia es similar, aunque menos extrema, en Brooklyn, donde el alquiler nuevo promedio disminuyó aproximadamente un 10% desde el nivel de $3,442 de febrero de 2020 y ahora está en $4,087, o un 20% más que antes de la pandemia.

Los avances no han sido impulsados ​​por un aumento de la población. Según el censo de EE. UU., la ciudad en su conjunto se redujo en unas 400.000 personas entre junio de 2020 y junio de 2022 (aunque esa cifra puede exagerar la pérdida de población, según el contralor de la ciudad). La población de Manhattan en junio de 2022 era de unas 80.000 personas por debajo de la cifra de 2020 y la de Brooklyn de hasta 130.000.

Si bien es probable que la población haya aumentado en los últimos 12 meses, especialmente en Manhattan, los expertos dicen que la población sigue siendo menor que antes de la pandemia.

Y si bien la ciudad casi ha recuperado todos los puestos de trabajo perdidos durante la pandemia, en el país el empleo ha aumentado en 4 millones, o alrededor del 3%.

¿Qué puede explicar esta contradicción entre los indicadores fundamentales y el comportamiento del mercado de alquiler? LA CIUDAD habló con destacados expertos y analizó los datos para arrojar algo de luz sobre el altísimo costo de la vivienda.

Ninguna explicación única explica la discrepancia. Más bien, hay múltiples factores en juego.

Entre ellos: los alquileres han aumentado tanto en Nueva York porque tanto el éxodo como el regreso a la ciudad alteraron los patrones normales de una manera que dio a los propietarios la ventaja a la hora de fijar los precios. El movimiento de trabajo desde casa y los nómadas digitales que trabajan de forma remota pero eligieron Nueva York como base de operaciones aumentaron la presión sobre la oferta de alquiler de Nueva York.

Justo cuando los alquileres parecían estabilizarse en el otoño de 2022, la decisión de la Junta de la Reserva Federal de comenzar a aumentar las tasas de interés para reducir la inflación mantuvo a muchos compradores potenciales en el mercado de alquileres, lo que impulsó los aumentos de 2023. Los servicios de alojamiento a corto plazo como Airbnb, junto con los apartamentos con alquiler regulado que los propietarios dejan desocupados, mantienen fuera de servicio a decenas de miles de unidades, lo que reduce la oferta.

Pero puede haber esperanza en el horizonte. Si bien es posible que se alcancen uno o más meses de nuevos máximos históricos durante el tradicionalmente fuerte mercado de verano, los alquileres deberían estabilizarse y tal vez incluso disminuir, postulan los expertos.

“Creo que en algún momento estos números tendrán que bajar. Son simplemente insostenibles”, afirmó Hal Gavzie, vicepresidente ejecutivo de arrendamiento residencial de Douglas Elliman. Sin embargo, advierte, “lo vengo diciendo desde hace seis u ocho meses”.

Cada año, un número significativo de parejas jóvenes abandonan la ciudad cuando sus hijos se acercan a los cinco años, ya sea en busca de mejores escuelas, más espacio o ambas cosas, dice EJ McMahon, que sigue de cerca las tendencias demográficas para el centro de estudios Empire Center, con sede en Albany. Cuando llegó la pandemia, las parejas con hijos muy pequeños aceleraron abruptamente su salida, saliendo mucho antes que la tendencia anterior.

Un análisis de los datos del censo realizado por el economista James Parrott de The New School respalda esa teoría. Encontró una disminución en el número de trabajadores de 25 a 34 años entre principios de 2020 y finales de 2022, con una caída particularmente pronunciada entre los padres de niños de 4 años o menos.

Nuevos edificios se elevan sobre una estación de tren J en Bushwick, el 27 de junio de 2023.

Ben Fractenberg/LA CIUDAD

Si bien el impacto inmediato fue una mayor cantidad de apartamentos desocupados, lo que deprimió los alquileres, cuando la gente comenzó a regresar a la ciudad en 2021, 2022 y este año, encontraron menos unidades disponibles porque la oferta habitual de apartamentos en alquiler de personas que se iban a los suburbios disminuyó. no sale al mercado. La mayoría de los padres que estaban inclinados a buscar pastos más verdes se habían ido.

McMahon también cree que el fuerte aumento del valor de las viviendas suburbanas durante la pandemia provocó que muchas parejas mayores vendieran sus casas, redujeran su tamaño en los suburbios y adquirieran apartamentos en la ciudad, lo que redujo aún más la oferta.

El trabajo remoto también aumentó la demanda de apartamentos más grandes, acelerando una tendencia a largo plazo.

En la última década, el tamaño promedio de los hogares en la ciudad de Nueva York disminuyó de 2,57 a 2,55, según el Departamento de Planificación Urbana, lo que significa que menos personas utilizan más espacio dentro de un hogar. Si bien esto puede parecer una pequeña disminución, significa que 70.000 personas más tendrán que ser alojadas en el parque de viviendas existente.

Para el contralor Brad Lander, cuyo trabajo es mantener la estabilidad financiera de la ciudad, esta tendencia de “más viviendas por hogar” es en parte la razón por la que los alquileres siguen aumentando después de la pandemia de COVID-19.

"Por ejemplo, algunas personas que hubieran querido un apartamento de dos dormitorios quieren uno de tres dormitorios porque quieren que ese tercer dormitorio funcione desde casa", dijo Lander. Reconoció que "hay mucha evidencia anecdótica de esto, pero todavía no hay muchos estudios estadísticos reales y buenos".

Además de las personas que buscaban apartamentos más grandes para albergar oficinas en casa, el trabajo remoto permitió que muchos otros, a menudo llamados nómadas digitales, se mudaran a Nueva York incluso si sus trabajos estaban en otro lugar, señala Jonathan Miller, presidente de Miller Samuel, que prepara el Informe Elliman. . Un ejemplo bien conocido: la plantilla de Google en Nueva York en 2022 aumentó en más de 1.000 cuando pidió a todos sus empleados que declararan una base de operaciones.

Es probable que estas personas hayan podido pagar más alquileres, ya que los dos sectores más fuertes durante la recuperación (finanzas y tecnología) también pagan los salarios más altos.

Incluso si la población no se ha recuperado a los niveles anteriores a la pandemia, estas tendencias dieron a los propietarios la ventaja para aumentar los alquileres.

Otros analistas sostienen que los propietarios capitalizaron la “rotación del mercado” durante una época inestable.

"Yo no clasificaría esto como un misterio en absoluto", dijo Oksana Mironova, analista de política de vivienda de la Sociedad de Servicio Comunitario. "El principal problema subyacente es la naturaleza de un mercado inmobiliario especulativo".

Mironova sospecha que, si bien los inquilinos recibieron “ofertas de COVID” al inicio de la pandemia, los propietarios anticiparon que los alquileres volverían a subir una vez que la crisis de COVID disminuyera, lo que puso a los inquilinos en aprietos en los que tenían que aceptar un gran aumento de alquiler o volver a ingresar a la vivienda. mercado, que ahora compite con una afluencia de neoyorquinos que regresan.

Para Mironova, esta tendencia tiene un precedente histórico y refleja el aumento de los alquileres que la ciudad presenció tras la crisis financiera de 2008.

"Los inversores y propietarios aprovechan la oportunidad para aumentar los alquileres en tiempos de desastre", después de pedir grandes préstamos para adquirir propiedades durante las caídas del mercado, dijo. Luego “podrán subir los alquileres cuando termine la crisis”.

Lander estuvo de acuerdo: “No hay duda de que algo de eso está sucediendo”, dijo a LA CIUDAD, haciéndose eco de que la especulación inmobiliaria puede contribuir al continuo aumento de los alquileres.

Torres de época reciente cambian el aspecto de East 110th Street, el 31 de julio de 2023.

Ben Fractenberg/LA CIUDAD

También señaló que los alquileres en cualquier ciudad tienden a aumentar cuando un mercado inmobiliario con oferta limitada “se sacude”. En teoría, la ciudad de Nueva York puede experimentar la misma demanda general de vivienda hoy que antes de COVID-19, pero con la gente que se va y regresa durante la pandemia, la ciudad tiene una mayor proporción de personas que buscan vivienda en un momento dado.

"Algunos economistas creen que eso puede hacer subir los precios incluso sin cambios significativos en la oferta general", añadió Lander.

La Encuesta de Vivienda y Vacantes de 2021, la última edición de un estudio realizado cada tres años, atribuyó una tasa de vacantes inflada en el momento de la encuesta al hecho de que “un gran número de inquilinos buscaban” nuevas viviendas a medida que la gente comenzaba a regresar a ellas. la ciudad en la pandemia de COVID.

Justo cuando esos factores parecían haber seguido su curso el año pasado, la Reserva Federal comenzó a aumentar las tasas de interés a un ritmo récord. La campaña, diseñada para reducir la inflación, ha duplicado las tasas hipotecarias de menos del 3% a casi el 7%, duplicando de hecho los costos de interés mensuales.

"Las altas tasas han jugado un papel enorme en los recientes aumentos al empujar a los posibles compradores al mercado de alquiler por razones de asequibilidad o de precaución", dijo Miller.

Mientras más compradores potenciales alquilan, los departamentos desocupados mantienen a decenas de miles de unidades fuera del mercado de alquiler.

LA CIUDAD informó el año pasado que casi 90.000 apartamentos con alquiler estabilizado estaban vacíos en 2021, mientras que datos más recientes, aunque procedentes de registros de propietarios autoinformados, reducen el número a 40.000 unidades desocupadas.

“Hay una cantidad significativa de unidades [con alquiler estabilizado] que se están almacenando. Esto está bien informado”, afirmó Lander. "Los datos allí son imperfectos, pero parece que ese también es un factor contribuyente".

Cuando la gente vive en apartamentos con alquiler regulado, incluso en los más caros de la escala, es probable que se queden donde están, argumenta Rachel Fiegler, cofundadora de la firma de bienes raíces Pinpointe Group.

Durante lo peor de la pandemia de COVID, dijo Fiegler, muchos propietarios ofrecieron gangas a los nuevos inquilinos para atraerlos a firmar contratos de arrendamiento. Según las reformas de 2019 a la regulación de los alquileres, esas reducciones de los alquileres, conocidas como alquileres preferenciales, restablecen el alquiler permanentemente a un nivel más bajo, lo que ofrece a los inquilinos una ganga demasiado buena para renunciar.

“Todos los que se aprovecharon de eso no se van a mover”, dijo Fiegler.

Inside Airbnb, que rastrea listados de alquileres a corto plazo, identificó casi 25.000 apartamentos completos ofrecidos en la plataforma dominante de alquiler a corto plazo, alrededor de un aumento del 8% sólo en el último año. Casi la mitad de estos Airbnb están en Manhattan.

La oferta de viviendas nuevas en la ciudad se ha vuelto anémica.

El número de nuevos edificios residenciales que se están construyendo ha caído drásticamente en el año siguiente al vencimiento, el 22 de junio, de una reducción, conocida como 421-a, que compensa los impuestos típicamente altos sobre los departamentos de alquiler en la ciudad de Nueva York.

La Junta de Bienes Raíces de Nueva York (REBNY) informa que los constructores presentaron trámites para sentar las bases de menos de 30 edificios multifamiliares en toda la ciudad cada mes durante los primeros cinco meses de 2023, en comparación con un promedio de 83 presentaciones por mes durante los primeros 5 meses de 2022.

Sólo 11 presentaciones de cimientos de edificios hasta mayo de este año son para proyectos que incluirán 100 apartamentos o más, y es probable que la mayoría de ellos sean condominios, no alquileres.

Esa tendencia se suma a la lentitud de construcción registrada en los cinco condados en los últimos años. Entre 2010 y 2018, mientras que la cantidad de empleos en la ciudad de Nueva York aumentó un 22%, el parque de viviendas aumentó solo un 4%, una brecha más amplia entre el crecimiento del empleo y la vivienda que cualquier ciudad excepto San Francisco, según la Comisión Ciudadana de Presupuesto.

El jueves, el alcalde Eric Adams insistió en que se necesitará algún tipo de reducción de impuestos para estimular la construcción de viviendas, ya que anunció que la ciudad había superado sus objetivos de viviendas asequibles nuevas o preservadas.

"En ausencia de una herramienta de producción de viviendas como 421-a, las nuevas viviendas de alquiler se han desplomado y la crisis de oferta de viviendas de la ciudad ha empeorado", dijo el presidente de REBNY, James Whelan. "Existe un amplio consenso en que es necesario implementar programas para estimular la producción de viviendas de alquiler, pero corresponderá a la legislatura estatal decidir si actúa o no para abordar la creciente crisis".

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